文/陆既白
编辑/世界
哈喽，大家好！我是你们的小陆，房地产巨头万科在一次站到了风口浪尖，12月15号官方消息报道万科的20亿中票展期方案全部被否定，这就意味着现在的万科正面临着关键时刻，不过收割展期方案变更，新增刚兑6000万元利息议案，宽延期或延长30天，那这次万科究竟能否躲过这一劫呢？
龙头“失温”：万科20亿债券为何没人买账？
万科栽了跟头，还是在最考验底气的债券市场。作为地产行业喊了多年的“模范生”，它20亿元境内债券展期方案被全盘否决，消息一出，深圳、香港两地股价跟着往下掉，境内债在二级市场一度跌了15%到20%。
债券展期说穿了不复杂，就是企业借的钱到期还不上，跟债主商量“再缓一年”。这笔钱12月15日就该兑付，万科提前拿出三套方案求通融。
第一套最“抠门”，本息延后一年，没任何额外保障；另外两套稍客气，加了点抵押和部分提前还款的承诺。
银行间市场有规矩，这类方案得90%以上债券持有人点头才算数，投票结果让市场倒吸一口凉气：纯延期的方案76.7%的人反对，就算带增信的，支持率最高也没冲过90%。
债主们的态度很明确，延期可以，得拿出真金白银的诚意，放在以前，万科从不用愁这个，国企股东深铁集团的背景，让它一直被划入“最安全”的房企名单。
2023年恒大、碧桂园接连爆雷时，万科的债券还能保持稳定，不少投资者抱着“大而不倒”的想法往里冲。
这次投票结果彻底打破了幻想，有证券机构在报告里点透，中央和地方对房企风险早就不是“大包大揽”，而是“有限托底+有序出清”。
就像2024年龙湖债券展期时，政策也只是引导协商，没直接下场兜底，万科的遭遇不过是延续这个逻辑。
不用太慌着喊“万科要倒”。债券展期被否不等于马上违约，按规定还有5个工作日宽限期，这段时间还上钱就没事。
万科已经定了12月22日再开协商会，大概率是要加抵押、增担保，或者先掏一部分钱稳住债主，但要是谈不拢，麻烦就大了。
真走到违约那一步，债主能拿回多少钱全看运气——得算万科项目值多少钱，谁的抵押物排在前面，后续重组方案怎么定。
2024年华夏幸福违约后，部分债权人等了两年才拿回30%的本金，就是前车之鉴。
行业“入冬”：数据里藏着的地产真相
万科的困境不是孤例，是整个地产行业的缩影，国家统计局2025年1到11月的数据摆着，房地产开发投资同比降了15.9%，比前10个月还多降1.2个百分点。
开发商们都在收缩战线，新开工面积同比跌了20.5%，工地开工的少了一大截，卖房子的速度更慢了，1到11月新房销售面积跌了7.8%，销售额跌得更狠，达到11.2%。
北京西五环一个刚需盘，2023年开盘还能日光，2025年加推时打85折，一个月才卖出去三十几套，销售顾问都愁得转行了。
房价也在慢慢往下走，11月70城新房价格环比降了0.39%，虽然比10月稍好，但累计到11月，全年已经比去年跌了3.9%。
二手房更惨，跌幅在5%到6%之间，杭州有业主2021年380万买的学区房，2025年挂牌320万，挂了三个月都没买家。
房价跌得慢，反而让市场更犹豫，房产是多数家庭最大的资产，一套房跌几十万，谁都不敢轻易下手。
上海某中介门店店长说，2025年带看量比2023年少了40%，很多客户都是“看完就走，绝不还价”，就等着房价再降降。
这种观望情绪又反过来压着开发商，2025年三季度，TOP50房企中有32家销售额同比下滑，18家下滑幅度超过30%。
不少开发商把“保现金流”当第一目标，宁愿少拿地、慢开工，也不敢再像以前那样高杠杆扩张，国际货币基金组织算过一笔账，要把这轮地产风险彻底解决，可能需要拿出相当于GDP5%的资源。
这笔钱不是小数目，也说明行业调整不是短时间能结束的。从2021年到2025年，这轮调整已经持续四年，不少中小房企早就扛不住了。
2024年一年，全国就有130多家房企申请破产重整，大多是区域性的小开发商。
河南某房企老板在采访里说，以前靠高周转还能撑，现在房子卖不动，银行又抽贷，资金链断了只能破产，手里的项目要么被拍卖，要么交给政府保交楼。
政策“托底”：地产的下一站在哪？
万科的事给政策层提了醒，光靠市场自发调整不够，得给明确信号，近期中央经济工作会议把“去库存”提到了更高位置，还强调三大工程是地产新发展模式的核心，政策方向已经很清晰。
现在的政策思路很明确，两条腿走路，一条腿是商品房市场，让价格和成交量自然出清，慢慢挤掉泡沫，就像北京、上海出台的“认房不认贷”，不是强行拉房价，而是给真正有需求的人减负，让市场回归理性。
另一条腿是保障房和城中村改造，接住基层的住房需求，2025年全国计划新开工建设保障房290万套，比2024年增加30万套。
广州城中村改造已经启动126个项目，改造后的房子一部分作为保障房，租金比周边商品房低30%，金融端也在精准发力，不是再像以前那样无差别给房企放贷，而是盯着白名单项目和正常经营的房企。
2025年1到10月，银行给房企的开发贷中，有65%流向了保交楼项目，确保房子能建完交给业主，最关键的是要给市场讲清楚“底线”。
哪些风险一定会兜住？保交楼肯定是第一位的，2024年全国已竣工保交楼项目超过380万套，2025年还会加大力度。
还有购房者的合法权益，比如房贷利率优惠、烂尾楼的赔付问题，这些都得明确，万科债券展期被否，其实是个重要的转折点，它证明不管背景多硬，都得守市场规矩。
国企股东、行业龙头这些标签，替代不了健康的资产负债表，2024年保利发展能保持稳定，靠的不是背景，是负债率比行业平均低15个百分点，但也不用对地产彻底失望。
纵观海外，没有哪个主流国家的地产会一直跌，美国2008年次贷危机后，地产市场用了8年恢复；日本虽然经历了“失去的二十年”，但核心城市房价在2015年后也逐步回升。
这轮调整本质是“刮骨疗毒”。淘汰掉高杠杆、乱扩张的企业，留下的才能更健康，2025年已经有房企在转型，有的主打高品质住宅，有的做养老地产，还有的联合物业做社区服务，这些都是行业成熟的信号。
对普通人来说，不用盲目恐慌也别盲目抄底，有刚需的可以慢慢选，现在开发商优惠多，议价空间也大；投资的就得更谨慎，尽量选核心城市、优质地段的房子，避开小产权和偏远楼盘。
地产行业不会消失，只会换一种活法。当这轮出清完成，留下来的企业财务更健康，建的房子品质更好，配套服务更完善。
到那时，地产不再是“炒房客的乐园”，而是真正满足居住需求的民生行业，这才是行业最好的未来。
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