今天聊聊山景房，过去楼市火热阶段，山景房都被人抢着要。但是对于很多经历过山景房的人来说，这种房子可能再也不想碰。
1、山景房
福州山景房主要有两大类：
一类是面向刚需客群，主要是主打价格差，在当年山下房子很贵时候，这些山景房凭借价格优势被刚需青睐，还有一部分投资客看好山景房，会买来做投资。这类刚需住宅山景房主要分布在郊区，或者外围所谓乡下区域，比如三木公园里，当时山上房子1.7万，山下房子是2万以上，于是价格差让一部分上山买房子。
另一类是面向改善客群，主打山景自然生态优势，以叠拼或者叠院为主，这种产品包装很好，有一定迷惑性，甚至会加入一些商业用房，因为有些山上是不许建住宅，但是开发商拿了商业地来建设别墅，所以一般是商业水电费。最有名例子就是宦溪的云上鼓岭。住宅类有北峰山的融信有墅，它是住宅产品。所以很多改善在买房时候不大了解，置业也不会提起，直到办证那天，才发现自己买的是商业类产权，也就是说这种房子可以注册做公司。估计不少人把它作为公司固定资产。
2、价值分析
山景房存在即合理，不合理的地方是山景房太多了，有一些泛滥。
山上楼盘的优势和劣势都很突出，核心差异在于自然环境资源与生活便利性的博弈，同时还要关注居住安全性和长期居住成本，具体分析如下：
生态环境优越
山上植被覆盖率高，空气湿度适中、负氧离子含量远高于城区，能有效降低雾霾、粉尘等空气污染影响，尤其适合注重养生、喜欢安静的人群。同时山体地形带来视野开阔，部分可俯瞰城市景观或山林景致居住体验感独特，这个要一分为二：对于有些人可能住一次就不想第二次，但是有些人又喜欢当隐士。福州这种气候，山景房能住的时间是比较短，主要还是当度假房使用。
噪音污染少，私密性强
远离城市主干道和商业中心的喧嚣，日常噪音（如汽车鸣笛、人群嘈杂）大幅减少，居住环境更静谧。且山上楼盘密度通常较低（多为洋房、别墅业态），楼间距大，邻里干扰少，隐私性优于城区高层住宅。
溢价潜力有针对性
若位于景区周边或规划的 “生态宜居板块”，山上楼盘的景观稀缺性会成为核心卖点，对于高端改善、度假养老需求的购房者吸引力强，具备一定的收藏和增值属性。这一点一直被开发商作为重点进行宣传，但目前来看，福州并没有所谓真正具有收藏价值的楼盘。
3、后市分析
交通出行不便，通勤成本高
公交线路少且发车频次低，依赖公共交通出行的上班族会非常不便。必须自驾依，同时山路弯道多、坡度大，雨雪天气易出现路面湿滑、结冰等情况，存在安全隐患；最后是通勤时间长，油费、车辆损耗等成本较高。
生活配套不完善
山上难以布局大型商超、菜市场、医院、学校等配套，日常购物、就医、子女上学需要前往城区，尤其就医时效性会受影响，这一点也被很多人诟病。自建社区商业规模小、业态单一，无法满足多样化需求。
居住成本与物业要求更高
基础成本高：因地形限制，供水、供电需要二次加压，物业费、水电费通常高于城区普通住宅。物业需做好边坡防护、排水系统、森林防火等工作，若物业责任心不强，势必影响住户体验。
流通性较弱，转手慢
山上楼盘的客群受众较窄，因为主要是商业用房，转让费高，主要面向度假、养老群体，刚需购房者极少考虑。二手房挂牌时，买家选择面窄，成交周期长，且议价空间大，投资属性较弱。这一点在当下楼市体现最明显：
刚需房
目前是6千多基本回到2014年水平，但是之前新房可是1.7万。或者对比一下之前二手房成交：
再看看叠拼住宅例子：
在对比之前宣传：
当年是100万起步，现在最便宜是59万，这个是北峰山上房子，就是位于红庙岭周边。关键是户数惊人。
即使是所谓登云湖房子，进出市区算是方便：
实际新房价格也很大回落。
复盘2021年4月22日开盘
开盘情况：本次推出叠拼，共计72套；20#、22#、26#备案均价33383元/㎡，成交总价500-700万。
产品信息：上叠：131㎡/4房2厅3卫/4套，148㎡/4房2厅3卫/20套、中叠：133㎡/4.5房2厅3卫/4套，153㎡/4.5房2厅3卫/20套、下叠：131㎡/4.5房2厅3卫/4套，148㎡/4.5房2厅3卫/20套。
至于另一个世茂云上鼓岭，作为商业办公山景房代表，目前挂牌是：
有网友说1.5万是当年开盘，但是现在挂牌价格是有价无市，即是9千多这套估计也挂牌9个多月，完全是没有流通。
综述，无论是过去还是将来，山景房客群都很小，对于绝大多数人，其实要体验这种生活，租一个月，感受一下就好。
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